Konut fiyatları artacak mı?

Bu sene Ocak-Ağustos sekiz ayda konut satışları geçen yıla göre yüzde 1,1 oranında arttı. Yüzde 1,1 artış konut satışları seyrinde fazla bir anlam ifade etmez.

Aynı dönemde İpotekli satışlar oranı yüzde 9,45 oldu.

Merkez Bankası ağırlıklı ortalama faiz oranlarına göre, 9 Eylül tarihi itibariyle, konut kredisi faizleri yüzde 43,25’tir. Bu sene TÜFE bu oranın üstünde kalır. Tüketici kredisi faizleri yüzde 74,35 ve ticari kredi faizleri yüzde 60,93’tür. Demek ki konut kredisi faizleri eksi faiz seviyesindedir ve kredi alan için avantajlıdır. Fakat bankalar kredi vermiyor.

Bu sene Ağustos ayında yabancıya konut satışı ise önceki yılların yarısından aza indi. Vatandaşlık verildiği halde artık yabancı gelmiyor.

Ağustos ayı olarak yabancıya aylık konut satışı;

• 2022’de 5 273,
• 2023’te 3 058,
• 2024’te 2 257 oldu.

Bundan sonra konut satışları ve konut fiyatları artar mı?

1. TÜİK ve MB verilerine göre hesaplarsak ve 2017 Temmuz ayını 100 olarak temel yıl alırsak, 7 yıl sonra 2024 Temmuz ayında;

• Bina inşaat maliyeleri yüzde 1 211,9 oranında ;(12,1 kat)
• Konut Fiyatları, yüzde 1366,6 oranında (13,7 kat)
• TÜFE endeksi yüzde 705 oranında (7 kat)
• Dolar kuru yüzde 922,5 (9,2 kat) oranında arttı.

En yüksek yıllık artış, aşağıdaki grafikte görüldüğü gibi 2022 yılında meydana geldi.

Bu tablo ve grafiği analiz edersek, bina inşaat maliyetleri TÜFE’den ve dolar kurundan daha fazla artmış. Ama Konut fiyatları maliyetlerden bağımsız olarak spekülatif oranda artmış. En yüksek artış 2022 yılında olmuş.

Nedeni;

• 2023 seçimlerinde iktidarın kaybedeceğini düşünen iktidar yandaşları para aklama telaşına düştü;
• 2022 yılında, döviz gelsin diye, kayıt dışı döviz girişi kontrolü gevşedi. Bu kayıt dışı girenlerde dövizler de aklama amacıyla konut aldılar.
• 2021 sonunda faiz nas olayı, TL krizi yarattı. Güvenli yatırım olarak konut alımları arttı.

Son bir yılda konut fiyatları TÜFE’nin altında kaldı ve fakat henüz balon devam ediyor. Bu nedenle eğer siyasette, ekonomide yeni bir şok yaşamazsak, konut fiyatları enflasyondan daha fazla artmayacaktır.

2. Nüfus artışı ve aile büyüklüğü ile halkın satın alma gücü konut talebini etkiler.

Türkiye’de aileler küçülüyor. Yeni konut ihtiyacı ortaya çıkıyor.

Hane halkı Büyüklüğü ortalama olarak;

• 1960 =5,68
• 1980 =5,28
• 2000= 4,50
• 2020 =3,40 kişidir.

Ailelerin küçülmesi konut talebini artırdı.

Nüfus artışı 2023 yılında durdu. Bu sene de yüksek artış yok.

Hane halkının satın alma gücü düştü. 7 sene önce çalışanlar da konut alıyordu. Artık mümkün değil.

Konut talebi yüksek olmadığı için bir yıl daha konut fiyatları TÜFE’nin altında kalır.

Konut arzı, talebe ve fiyatlara göre değişiyor.

Temel mesele ekonomi yönetiminin yanlış ellerde, plansız ve programsız olması ve bu nedenle her alanda olduğu gibi spekülasyonun yüksek olmasıdır.