Herkesin dilinde dolaşıyor emlak fiyatlarının artacağı. Kimse neden artacağını bilmiyor.
Kimine göre hükümetin yeni inşaatlar için getirdiği yüzde 18 KDV uygulaması ikinci el evlere yarayacak. Oluşacak talep ile fiyatlar artacak.
Kimisi faizlerin yüzde 6’nın da altına gelmesinin, paranın doğal olarak emlak piyasasına yönelmesine neden olacağını iddia ediyor.
Bir başka görüşe göre ise kredi faizlerinin 0.80’nin de altına inmesi vatandaşı kira yerine satın almaya yönlendirecek.
Aslında bu gerekçelere baktığınızda emlak fiyatlarının yükselmesi lazım.
Emlak fiyatları son 3 yıldır Türkiye’de yerinde sayıyor.
İstanbul’un dışında yapılan yüz binlerce konutun büyük bir bölümü halen alıcı bekliyor.
İstanbul’un her sokak her caddesinde başınızı kaldırdığınızda birkaç, satılık emlak ilanını görüyorsunuz.
Faizin bu kadar düştüğü bir ortamda bu evlerin peynir ekmek gibi satılması lazım.
Eğer her şeye rağmen satılmıyorsa bir sorun vardır.
İşte o sorun olarak görülen gerekçeler.
l Türkiye’de büyükşehirlerde emlak fiyatları aşırı derecede yükseldi. Bu da talebin önünü kesti. Herkes alıp kâr etmek için krediyle konut aldı ama bunların büyük bir bölümü, bırakın kârla satmayı, yüksek fiyattan aldıkları için halen zarardalar.
l Faizler düştü ama Türkiye’de yaşanan gizli enflasyon, çalışanın maaşını da eritti. Memur ve işçi aylıkları reel anlamda artış kaydetmedi. Bu da özellikle banka kredilerinin ödenmesinde zorluk çıkarttı. Bankaların sorunlu kredilerinde ciddi bir artış var.
l Türkiye’de son 3 yıldır emlak fiyatlarında ciddi bir yükselişin yaşanmamasında bir başka önemli etken olarak, vergi sorunu gösteriliyor. Parasını emlakte değerlendirmek isteyen yatırımcıların önüne çıkartılan vergi engeli, ciddi anlamda yatırımların önünü kesti.
l Ekonomistlere göre, Türkiye’de emlak fiyatlarının yükselmemesinin en büyük nedeni arz fazlalığı. Çünkü son 10 yılda özellikle büyükşehirlerde çok ciddi oranda konutlar inşa edildi. Bu da reel kira getirisinin azalmasına neden oldu. Yani özellikle konutlar eskisi kadar kira getiri sağlamamaya başladı. Daha önce 13-15 yılda, bir konut, kira geliri ile kendini amorti ediyordu. Oysa bugün bu oran 20 yılın üzerine çıktı. Yani kaba bir hesap ile 300 bin liraya alınan bir evin 15 yılda parasını çıkartması için en az 1.650 liraya kiraya verilmesi gerekiyor. Oysa değeri 500 bin liranın üzerinde olan evler bile bu kadar yüksek bir rakama kiraya verilemiyor.
Bunlar Türkiye gerçekleri. Bu gerçekler emlak fiyatlarının o kadar da kısa sürede bırakın patlamayı yükselmeyeceğini gösteriyor.
Bu nedenle emlak piyasasında spekülasyona değil ekonomik gerçeklere bakılmasını öneriyorum.
