Temmuz ayında konut satışları bir önceki yılın Temmuz ayına göre yüzde 15,8 gerileyerek 81 bin 343 oldu.
Bu rakamlara bakınca konut piyasasında bir gerileme açıkça görülüyor. Bu rakam konutta balon oluştu görüşünün tekrar gündeme gelmesine neden oldu.
Peki konutta gerçekten balon var mı?
Bu soruya daha geniş bakmak lazım. Balon fiyatta mı yoksa üretilen konut sayısında mı?
Türkiye'de 2005 yılından 2015 yılına kadar aralıksız olarak hem fiyat hem konut sayısı arttı.
Özellikle İstanbul'da konut fiyatlarındaki artış dünya genelinde ilk sırada.
Bu açıdan bakınca konut fiyatlarında bir balonun olduğu açıkça görülüyor.
Konut fiyatlarında balon oluşmasının en büyük nedeni psikolojiktir.
Ticari hayatta sık sık karşılaşılan bir durumdur. Mesela gıda ürünlerinde fiyat balonu. Bu millet tarlada 50 kuruş olan patatesin kilosunu 7 liraya aldı. Bugün patatesin yüzüne bakan yok. Her şeyin fiyatı manipüle edilebilinir. Nitekim Türkiye'de üretilen onca konuta rağmen fiyat artışının dünyada en fazla olması manipülasyondan başka bir şey değildir.
Gelelim konut üretiminde balon var mı sorusuna.
Konut sayısında balon olduğunu söylemek kesinlikle yanlış olur. Milyonlarca ailenin halen kiracı olduğunu düşününce konut ihtiyacı hep olacaktır.
Konut piyasasında son10 yılda şöyle bir gerçek var:
Konutu ihtiyaç sahiplerinden çok, elinde parası olan ve yatırım düşüncesinde olanlar aldı.
Bunun da bir başka nedeni para Türkiye'de belirli kesimin elinde. Yani gelir adaletsizliği halen devam ediyor.
Banka kredisi ile konut sahibi olanlar yok değil. Bunların sayısı da bir hayli fazla. Ancak şu anda faizler istediği kadar düşsün konuta yeniden yönelme olamaz.
Bunda en önemli etken fiyatlarda oluşan balondur. 200 bin liralık ev 400 bin lira olmuşsa siz faizi 1'in altına değil isterseniz 0.50'ye getirin yine hareket olmaz. Önce fiyatların makul seviyeye gelmesi lazım. Faiz oranı değil konutun fiyatı önemli.
Şöyle bir hesap yapalım:
200 bin liraya bir ev alacaksınız. 100 bin liranız var ve geri kalan 100 bin lirayı kredi kullanacaksınız. 100 bin lira için bankadan 1.10 faiz ile 60 ay vade kredi alıyorsunuz. 100 bin lirayı bankaya 60 ay sonunda 137 bin 133 lira olarak geri ödüyorsunuz.
Şimdi faizler düştü. 0.99'a. Aynı hesabı 0.99 ile yaptığımızda 60 ay sonunda 100 bin lirayı 133 bin 700 lira olarak geri ödeyecek. Yani sadece 3 bin lira fark ediyor. Oysa 1 yıl önce fiyatı 150 bin lira olan bir ev bugün 200 bin lira. Faiz düşüşünden elde edeceğiniz 3 bin lira için 50 bin lira fazla ödeyerek ev almak ne kadar mantıklı ki?
İşte bu nedenle düşen faize rağmen konut satışı artmadı.
Fiyatlar ciddi anlamda düzeltme yapmadığı sürece de olmayacaktır.
