Öncelikle şunu hemen belirteyim. Başını sokacak bir ev almak isteyenler için konut alım zamanı olamaz.
Onlar için paralarının ve imkânlarının olduğu her fırsat alım zamanıdır. Onlar için pahalı veya ucuz olamaz çünkü bunun ticaretini yapmayacaklar. Belki 30 yıl, 40 yıl o evde oturacaklar.
Bunun dışında hemen konut piyasasında önümüzdeki dönemde neler olacak onu anlatmak istiyorum.
Şu anda faizler tarihî dip seviyede. Enflasyon yüzde 85 ama faizler yüzde 10,5.
Konut kredi faizleri yüzde 2 seviyelerinde.
Normal şartlarda bu enflasyon ve bu faiz oranı ile herkesin peynir ekmek alır gibi konut alması lazım.
Ancak TÜİK verilerine baktığımızda konut satışları hızla geriliyor.
Bugün 1 milyon lira konut kredisi çektiğinizde ödeyeceğiniz faizden yaklaşık 50-55 puanlık bir fark kazınıyorsunuz. Daha da Türkçesi aldığınız kredi enflasyon karşısında yaklaşık 50 puan eriyecek.
Bu durumda banka zarar edecek siz kazanacaksınız.
İşte konut satışlarının patlamamasının nedeni de bu...
Banka sizin kazanmanız, kendisinin zarar etmemesi için bu krediyi vermiyor. Çünkü enflasyon olan ülkelerde bankalar uzun vade kredi vermek istemezler. Türkiye''de de böyle.
Siyasi irade bankalara baskıyla belirli kredileri verdiriyor ama bunlar sınırlı. Bankalar enflasyon ortamında bol keseden kredi vermek istemiyorlar.
Konut satışlarının düşmesinin en büyük nedenlerinden biri bankaların kredi vermemesidir.
Konut fiyatları
İkinci olumsuz etki ise konut fiyatlarının özellikle emlakçılar tarafından adeta manipüle edilmesi. Özellikle ikinci el konut fiyatları şu anda manipüle edilmiş durumda. Evet yeni konutlarda enflasyon nedeniyle bir maliyet var ama bunun ikinci el konut fiyatlarına bu kadar kontrolsüz yansıması mantıklı bir gerekçe değil.
İkinci el konut satanlar halen yüksek beklenti içerisindeler. Borsada da öyledir. Bir hisse 10 liradan 100 liraya çıkmışsa siz onu 70 liraya satamazsınız. Çünkü insanoğlunun özelliğidir, tepeden satıp dipten alma arzusu. Ancak bugünkü şartlarda kimse ne dipten alabilecek ne de tepeden satabilecek.
O halde düşen konut satışları ve bankaların konut kredisi iştahının olmaması, ikinci el konutlarda fiyatların geri çekilmesine neden olacak.
Faiz artışı
Bankaların konut kredisi vermesi için faizlerin, enflasyonun bir iki puanlık bir seviyenin üzerine çıkması lazım. O halde enflasyon 85 olduğuna göre kredi faizinin de en az yüzde 88 olması lazım. Yüzde 88 kredi faizi demek 3 milyona alacağınız evin maliyetinin size 7-8 milyon lira olması demek.
Ayrıca bu seviyede faizler konutu yatırım amacıyla alanların satışa geçmesi anlamına geliyor. Yani kiradan daha fazla faiz geliri elde edecektir.
Peki ne olacak?
Fiyatlar için en önemli soru "önümüzdeki dönem" ne olacağıdır.
Şu anda uygulanan ekonomi politikaları dünyanın tersinedir. Yani Türkiye''de insanların fiyat algısını kaybetmesine neden oldu. Bu politikadan seçim sonrası ister AKP, isterse başka parti olsun mutlaka vazgeçecektir.
Bütün dünyanın faiz arttırdığı bir dönemde siz indiremezsiniz.
O halde sonuç olarak şunu söyleyebiliriz:
Seçime kadar konut piyasasında önemli bir hareket beklemek bu veriler ışığında imkânsız. Seçim sonrası ise özellikle satıcılar açısından sıkıntılı günlerin başlangıcı olacaktır.
