Konut sorunu çıkmazda mı?

Türkiye İstatistik Enstitüsü (TÜİK), Türkiye’de 2010 ocak ayından 2013 Eylül ayına kadar geçen 3 yıl 9 aylık sürede, konut fiyatlarındaki gelişmeyi gösteren endeksleri açıkladı. Türkiye’de konut fiyatları bu süre içinde bölgeler göre çok farklı değişti. Söz gelimi Kilis, Adıyaman ve Gaziantep’te ikiye katlandı, buna karşılık iki bölgede yalnızca dörtte bir oranında arttı. Konut fiyatlarında sağlıklı bir karşılaştırma yapabilmek için, enflasyonun etkisini bertaraf etmek gerekir. Konutlar uzun dönemli dayanıklı mal olduğu için konut fiyatlarını karşılaştırmada Üretici Fiyat Endeksi’ni (ÜFE) kullanmak gerekir. Zaten Borçlar Kanunu’na göre de konut kiralarındaki artışlar ÜFE üzerinden yapılmaktadır. Konut Endeksi’nin baz yılı olan 2010 ocak ayını 100 olarak alırsak, ÜFE Eylül 2013’te 131.25 oldu. Yani ÜFE olarak bu 3 yıl 9 aylık süre için enflasyon oranı yüzde 31.25 oldu.
Türkiye ortalaması olarak konut fiyatları enflasyonun üstünde kaldı. Reel olarak yüzde 8.37 oranında arttı. Buna karşılık 2 bölgede konut fiyatları enflasyonun altında kaldı ve reel olarak düştü. Bu iki bölgeden, Samsun, Çorum, Amasya ve Tokat’ı içine alan bölgede konut fiyatları reel olarak yüzde 4.20 oranında, Artvin, Ordu, Giresun, Gümüşhane, Rize ve Trabzon’u içine alan bölgede de reel olarak yüzde 2.77 oranında düştü. Türkiye’de konut fiyatları, bölgeden bölgeye, ilden ile, semtten semte çok fazla değişiklik gösterdi. Muhakkak olan, her ülkede bu fark vardır. Ancak özellikle İstanbul’da semtler arasında bu farklar on katına çıkmaktadır. Söz gelimi İstanbul’da Sarıgazi’de 100 metrelik yeni bir daire 100 bin lira dolayında iken, Ataşehir bölgesinde 1 milyon liradır.
İnşaat maliyetleri arasında en fazla iki kat fark olabilir... Asıl fark, arsa fiyatlarından ileri geliyor. Konut fiyatlarını daha çok arsa fiyatları etkiliyor. Türkiye’nin hızlı nüfus artışı ve hızlı şehirleşme arsa rantlarını artırdı.

Türkiye de gayrimenkul rantları vergi açısından önemli bir potansiyel oluşturuyor. Kamu hizmetleri ve imar uygulaması ile artan gayrimenkul rantlarının bir kısmı vergi olarak kamuya aktarılmalıdır. Bu konu sık sık gündeme geldiği halde henüz bir sonuç alınmadı.
Medya ve kamuoyunda imar rantlarının vergilendirilmesi yanlış tartışılıyor. Söz gelimi Şişli’de sokağın bir tarafında imar olmadığı için oradaki binalar için emlak vergi matrahı düşük, sokağın öbür tarafında yüksek imar olduğu için emlak değeri yüksek gösterilmesi yanlış anlaşıldı. Sanki aynı sokağın her iki tarafında aynı eşit imar durumu varmış gibi tartışıldı.
Arz talep dengesi açısından, konut sorunu rahat değil... Daha önce IMF Türkiye’de artan konut talebini “Acaba yeni bir balon mu?” diye izlemeye almıştı.
Konut kredilerinde de sorun var... Çünkü bankalar, konut kredisi verirken konutu ipotek ediyor. Konut ipoteği olunca başka bir kefalete ihtiyaç olmaması gerekiyor. Ancak bankalar ayrıca çalışma şartı veya kefil de arıyorlar.