Konut balonu sönüyor mu?

TÜİK konut satışlarını, Merkez Bankası ise konut fiyat artışlarını açıkladı.

Bu sene 2023 Ocak-Ekim arasında geçen 10 ayda, geçen yılın aynı dönemine göre;

*Konut satışları yüzde 14,3 azaldı.

*İpotekli konut satışları yüzde 31,2 azaldı.

*Yabancıya konut satışları yüzde 44,4 oranında azaldı.

İpotekli konut satışının azalması, talepte azalma nedeniyle değil, kredi daralması nedeniyle oldu. Çünkü konut kredilerinde reel faiz halen eksi değerdedir.

2017 temel yılına göre, 2023 yılında TÜFE oranı beş kat, konut fiyatları ise 10 kat arttı. Enflasyonun iki katı fiyat artışı, konut fiyatlarında balon olduğunu gösteriyor.

Aşağıdaki grafikte görüldüğü gibi, konut fiyatları 2020 yılına kadar TÜFE’nin altında kaldı. 2020 sonrasında hızlandı.

Konut fiyatlarının enflasyonu ikiye katlamasının temel nedeni; 2020 ve sonrasında yeraltı ekonomisinde meydana gelen artıştır. Yeraltı ekonomisinin neden arttığı ayrı bir tartışma konusudur. Ama aynı paralelde kara para aklama gayrimenkul ve konut fiyatlarında artışa neden oldu.

Pandemi ve deprem de, kırsal kesimde ve depreme dayanıklı bölgelerde konut fiyatlarının artmasına neden oldu.

Konut fiyatlarında artış aynı hızla devam etmez. Zamanla dengeye gelir.

Mamafih; Ekim 2023 itibarıyla son bir yılda konut fiyatları yine enflasyonun üstünde arttı. Ancak eskisi gibi ikiye katlamadı. Enflasyon yüzde 60 konut fiyatları yüzde 90 arttı. İstanbul Ticaret Odası geçinme endeksine göre bu fark daha da az oldu.

Yabancı artık neden gelmiyor?

2015 ve öncesinde, Türkiye’den gayrimenkul ve konut alanların başında Almanya ve Batılı ülkeler vardı. 2015 sonrası ve özellikle Başkanlık sisteminden sonra Batılı gelmedi. Mevcut olanlar da konutlarını satıp gitti. Yerini vatandaşlık karşılığı konut alan Araplar ve Orta Doğu ülkeleri aldı.

Batı’nın konut alımını azaltmasının ve ayrıca bu sene vatandaşlık vermemize rağmen, yabancıya konut satışlarının düşmesinin tek nedeni; Türkiye’nin hukukun üstünlüğünde geri düşmesi, otokrasinin tırmanması ve güven sorununun oluşmasıdır.

Ekim Ayında yabancıya konut satışı;

*Rusya 713,

*Arap ülkeleri; 340,

*İran; 235

*Afganistan; 51

*İsrail; 37

*Pakistan; 32

*Çin; 28

Geçen sene TOKİ, siyasi iktidarın seçim popülizmi kapsamında; sosyal konut projesini gündeme taşımıştı. Bu nedenle ben de bu köşede “Konut Alma Zamanı mı?” isimli ve 2022 yılı 21 Eylül tarihli yazımda aynen şöyle demiştim;

“İki sene öncesine kadar, bana soranlara ‘gayrimenkul alın, paranız yetmiyorsa ortak alın’ diyordum. Bugün durum değişti: Pandemi, inşaat maliyetlerindeki artış ve konut arzında azalma ile kara para aklama süreci, gayrimenkul fiyatlarında balona yol açtı. Bu şartlarda eğer mutlaka TOKİ sosyal konut projesinden yararlanmak isteyenler için, arsa alıp en az beş yıl elinde tutmasını öneririm.

Bugün spekülatif kâr beklentisi amacı ile konut alınmaz. Oturmak isteyenler ise konut alabilir. Ancak yine de dolar kurunda bir belirsizlik var. Dış borçlarda risk daha da artarsa, TL değeri aşırı düşük olmasına rağmen, yine de dolar kurunda şok artış olabilir. Bu durumda dolar bozdurup ev almak isteyenler kendi hesaplarını iyi yapmalıdırlar.