Konut balonu sönüyor mu?

2019 yılını baz yılı olarak (100)alırsak, 2024 Eylül ayında TÜFE endeksi 591,55 oldu. Yani 4 yıl 8 ayda fiyatlar 6 kata yakın arttı. Aynı dönemde konut fiyat endeksi 1247,72 oldu. Yani konut fiyatları 12,5 kat arttı.

Konut fiyatlarının kısa sürede bu kadar artması, dünyada sık rastlanan bir olay değildir. Konut fiyatlarının balon yapmasına, pandemi, deprem ve “faiz nas” sebep oldu. Özellikle faiz nas 2022 yılında konut fiyatlarında fahiş artış yarattı.

Son bir yılda konut fiyatları TÜFE altında kaldı. 2023 yaz sonunda bundan sonra konut fiyat artışının TÜFE altında kalacağını bu köşede yazmıştım.

024 Eylül ayında yıllık TÜFE artışı yüzde 49,83 oldu. Konut fiyat artışı daha az yüzde 27,37 oldu. (Aşağıdaki Grafik )

Konut fiyatları bundan sonra ne olur?

Bundan sonra eğer ekonomide bir şok yaşamazsak, konut fiyatlarının TÜFE’nin altında kalmasını destekleyen nedenler daha fazladır.

1-Konut balonu sönmedi. Birkaç yıl sonra dengeye gelir. Yani konut fiyat artışı birkaç yıl daha TÜFE’nin altında kalır.

2-Halkın satın alma gücü düştü. Paralel olarak da konut talebi azaldı. 2022 yılında 1 milyon 485 konut satılırken 2023 yılında 1 milyon 226 bin konut satıldı.

3-Yabancının konut talebi de düştü. Türkiye de konut almak şartıyla vatandaşlık alanlar, şimdi konutlarını satıp çıkıyor. 2021 yılında yabancıya 67 bin 490 konut satılmıştı.2023 yılında yarı yarıya düştü. 35 bin beş konut satıldı. Bu sene bu sayı daha da düşecek.

4-Dezenflasyonist politikalar nedeni ile banka Konut kredileri daraldı. 2023 yılı ilk dokuz ayında ipotekli satışların toplam satışlara oranı yüzde 17,87 iken 2024 yılında yüzde 9,47’ye geriledi.

Konut fiyatlarını artış yönünde tetikleyecek faktörler de var.

1-Yüksek fiyatlar nedeni ile ertelenen talep, yeniden devreye girerse, talep ve fiyatlar artar.

2-Ekonomi son bir yıldır sıcak para üstünde duruyor. Siyasi ve sosyal gerginlik ekonomide riskleri ve kırılganlığı artırdı. Özellikle İsrail’in tehdit olarak görülmesinin mantıklı bir açıklaması olmadığı için, sıcak parayı ürküttü. Dünya İsrail’in yaptıklarına insanlık açısından bakarken bizim tehdit olarak görmemiz, güven sorununu artırdı. Kaldı ki, sıcak paraya dayalı bir ekonomik denge uzun sürmez. Sıcak para çıkarsa kriz derinleşir, gayrimenkul, altın fiyatları ve döviz kuru artar.

3-Nüfus artışı yavaşladı ve fakat aileler de parçalanıyor. Bu nedenle konut arzı talebi karşılayacak kadar artmazsa, fiyatlar artar.

Sonuç olarak, ekonomide yeni bir şok yaşamazsak, konut fiyatları birkaç yıl TÜFE altında kalır. Şok yaşarsak her şey gibi konut fiyatları da patlar.