Türkiye bu soruya yanıt arıyor. Emlak fiyatları şişti mi? Türkiye bu konuda da ikiye ayrılmış durumda. Birinci kesim emlakte her hangi bir balon olmadığını tam tersi, talebin halen olduğunu söylüyor.
Senede en az 800 bin genç istihdam pazarına giriyor, 600 bin kişi evleniyor, 250 bin kişi boşanıyor, köyden kente göç de sürüyor. Böylesine dinamik bir demografik yapıda her daim ikamet etmek için konut talebi olacaktır.
Bu görüşü savunanlar; politikacılar, konut ve inşaat sektöründe çalışan firma sahip ve yöneticileri ile bazı gazeteciler.
İkinci kesim ise Türkiye’de bir konut balonu olduğunu iktisat bilimi ve mevcut ekonomi verileriyle açıklıyor.
TÜİK’e göre Şubat ayında sayısal olarak emlak satışları % 6 daralmış. BİST’e kote şirketlerden edinilen bilgilere göre, markalı konutlarda bu daralma % 60’ları buluyor.
Bu rakamlar pazarın doyduğunun açık bir işareti olarak kabul ediliyor.
Arap hikayesi
Türkiye’de Arap hikayesi her zaman yazılmıştır. Konut sektöründe de uzun bir süredir Arap hikayeleri sadece kulaktan kulağa yayılmıyor basında da sık sık yer alıyor. İnşaat şirketlerinin büyük reklam kampanyalarından pay kapmak isteyen ve bu nedenle Arap hikayelerini sayfalarında sık sık veren gazeteler, yine verilerle yalancı konumuna düşürüldü.
Şubat ayında yabancılar 1074 emlak almış Türkiye genelinde. 12 aylık verilerde ise bu rakam sadece 13 bin civarında. Bu TÜİK verileri, yabancılar mülk alıyor iddialarının tamamen bir hikaye olduğunu ortaya koyuyor.
Gelir ve fiyat dengesi
Emlak piyasasında sadece Türkiye’de değil bütün dünyada baz alınan bir veri vardır. O da bir mülke verilen fiyatı kirası belirler. Yani satın aldığınız bir mülkü kiraya verdiğinizde paranızı kaç yılda geri alırsınız. Dünya ortalamaları 13 ile 15 yıldır. Örneğin bir eve 200 bin lira verip almışsanız ve bunu eğer 1.100 liraya kiraya verirseniz iyi bir yatırım yapmış olursunuz. Oysa bugün İstanbul’da 300 bin liralık bir evin aylık kirası bin lirayı zor buluyor. Hele markalı konutlarda daha da denge bozulmuş durumda. Halkalı civarında yapılan sitelerde ortalama bir evin değeri 600 bin lira civarında. Kirası ise mevcut verilere göre 1.500 ile 2 bin lira arasında değişiyor. Bu durumda o mülkü alan kişi 2 bin liradan kiraya verirse yılda 24 bin lira gelir elde eder. Bu da 25 yıllık sürede kendini amorti etmesi anlamına geliyor ki, uluslararası emlak piyasasında bu rakam, fiyatlarda köpük olduğu tezini doğruluyor. Bazı semtlerde bu rakam 30 yıla kadar çıkmış durumda.
Hükümet aldattı
Türkiye’de son 10 yılda inşaat sektörü neden bu kadar ön plana çıktı. Hükümet fabrikalar, yeni iş alanları yapmak yerine inşaat sektörüne ağırlık vererek Türkiye’ye şantiyeye çevirdi. İlk bakışta bu iyi bir gelişme olarak görünebilir ama Türk halkı bu evleri kazanarak değil de faizle borçlanarak yani geleceğini ipotek ederek aldı. Sorun da burada yatıyor. Yani hükümet fabrikalar ve yeni iş alanları açarak halkının kalkınmasını sağlayıp, onların konut sahibi olmasına neden olmadı. Sadece borçlandırarak yaptı.
Bunu yaparken de sektörde fiyatların manipüle edilmesini sağladı. 100 bin liralık ev 200 bin liraya çıkarken, halkın kendini daha zengin hissetmesini sağladı. Ortada reel olmayan bir fiyat tam bir illüzyon etkisi yarattı. Yani sanal bir zenginlik!
Şimdi ne olacak?
Faizlerin mevcut şartlarda düşmesi neredeyse imkansız gibi görünüyor. Özellikle Amerikan Merkez Bankası FED’in yeniden faiz artırımına gidecek olması bizi de olumsuz etkileyecek. Artık olmayan para ile ev alma dönemi kapandı. Bu da Türkiye’de bazı inşaat şirketlerinin iflas etmesine neden olacak. 2014 yılının ikinci yarısından itibaren inşaat şirketlerinde büyük iflaslar yaşanabilir.
