2008 VE 2009 ABD'de ve bütün Dünya da krizleri tetikleyen konut fiyatlarının balon yapmasıydı. Konut en temel ihtiyaç olduğu için, ekonomilerin genişleme dönemlerinde konut fiyatları şişer. Devlet bunu kullanır veya oluşan serabı önlemezse, bu süreç spekülasyonu besler.
2008-2009 krizi 158 yıllık yatırım bankası Lehmann Brothers'ın batmasıyla belirginleşti. Ancak krizi, ABD'deki aşırı şişen taşınmaz mal piyasasının birden değer kaybetmesi ve bunun sonucu olarak ipotekli satışlardaki kişisel iflasların artması tetikledi. Krizle birlikte bütün dünyada konut fiyatları düştü.
2008-2009 krizinde konut fiyatlarındaki düşme |
| 2008 | 2009 |
ABD | -6,2 | -4,1 |
JAPONYA | -2,0 | -1,7 |
ALMANYA | -0,7 | -1,0 |
FRANSA | -1,6 | -6,7 |
İTALYA | -1,4 | -3,5 |
İNGİLTERE | -3,9 | -9,0 |
KANADA | -2,8 | -4,0 |
İSPANYA | -3,2 | -7,7 |
Türkiye'deki konut fiyatları ve kiraları birkaç yılda reel olarak yaklaşık dörtte bir oranında geriledi. Buna rağmen 2019 Ocak-Şubat ilk iki ayda konut satışları da bir yıl öncesi aynı aylara göre yüzde 21.5 oranında düştü.
Aşağıdaki tabloda konut satışlarının genel olarak düşmesi yanında dikkat çeken üç husus var:
1. İpotekli konut satışları daha hızlı yüzde 72.7 oranında geriledi. İpotekli satışların toplam satışlar içindeki payı, 2018 yılı ilk iki ayında yüzde 29.3 idi. Yani satılan üç konuttan yaklaşık birisi banka kredisi ile satılmıştı. 2019 ilk iki ayında bu oran yüzde 10.2'ye geriledi. Yani artık on konuttan birisi ancak banka kredisi ile satılıyor.
İpotekli satışların düşmesi, fert başına gelirin düşmesi, işsizliğin artması, çalışanların reel gelirlerinin gerilemesi nedeniyle halkın taksit ödeme kapasitesinin düşmesinden kaynaklandı. Ayrıca kriz psikolojisi içinde kimse harcama yapmak istemiyor. Dahası da bankalar da kredileri daralttılar.
2. Yeni konut satışı olan İlk satışlarda toplam satışlardan daha hızlı düşme var. Eskiden konut fiyatları arttığı için, konut ihtiyacı olmayanlar da konut alıp-satarlardı. Konut fiyatlarının düşme sürecinde bu tür alımlar ortadan kalktı.
3. Yabancıya satışlar yüzde 86.9 oranında arttı. Bunun nedeni konut alanlara vatandaşlık hakkının kolaylaşmasıdır. İlk sırada Araplar var. Ne var ki yabancıya satışlar toplam satışlar içinde, yalnızca yüzde 4 oranında bir yer tutuyor.
2018 -2019 Ocak-Şubat ilk 2 ayda konut satışlarında değişme |
Yüzde toplam satışlar -21.5 İpotekli konut satışları -72.7 İlk satışlar -27.7 Yabancıya Satış 86.9 İpotekli satış payı 2018 29.3 2019 10.2 |
Türkiye bu tablodan nasıl çıkar ?
Konut politikasını değiştirmek gerekir. Ekonominin canlanmasında inşaat sektörü sürükleyici bir sektördür. Ancak bu sektörün sürekli desteklenmesi, kaynakların atıl kalmasına neden oluyor. Söz gelimi konut yapıldıktan sonra, ortaya çıkan stoklar atıl yatırım olarak kalıyor.
İkincisi konut inşaatını devlet tekelinden çıkarmak gerekir. Devlet konut politikasını hem popülizm amaçlı kullanıyor, hem de TOKİ yoluyla lüks konut yaparak piyasa düzenini bozuyor. Piyasada haksız rekabet yaratıyor. TOKİ 'nin faaliyetlerini yalnızca sosyal konut yapılması ile sınırlı tutmak gerekir.
