Konut balonu sönmek zorunda (21 Eylül 2023)

Ocak-Ağustos, 7 aylık konut satış verilerine göre; konut satışları geçen ve önceki yıllara göre düştü.

2022 yılı ilk 7 ayında 943.791 olan toplam konut satışı, bu sene 2023 yılında yüzde 15,51 oranında azalarak, 797.418 bine geriledi.

Toplam konut satışları içinde ipotekli satışlar ise 2022 yılında yüzde 22,42 idi, bu sene 19,11 oldu.

Temmuz’dan Temmuz’a son bir yılda illere göre konut fiyatları;

*Zonguldak; yüzde 130,1

*Kars, Ardahan, Iğdır ve Ağrı; yüzde 125,

*Çankırı, Kastamonu, Sinop; yüzde 120,

*Ankara; yüzde 105,2,

*İzmir; yüzde 97,2,

*İstanbul yüzde 87,2 oranında arttı.

Deprem sonrasında, deprem riski az olan illerde yerleşim artmaya başladı. Bunun için de bu illerde konut talebi arttı ve fiyatlar da paralel olarak arttı. İstanbul’da deprem riskinin yüksek olması nedeni ile konut fiyatlarında artış, diğer illere göre daha düşük kaldı.

Konut fiyat endeksinde baz yılı 2017 yılıdır. TÜFE endeksini de aynı baz yılına göre hesaplarsak;

2020 yılına kadar, 2020 dâhil konut fiyatları TÜFE’nin altında kaldı. 2021 yılında konut fiyat endeksi TÜFE, endeksinin üstünde seyretti. Ama asıl artış 2022 ve 2023 yılında oldu. Konut fiyatları balon yaptı. Temmuz’dan Temmuz’a son iki yılda;

*TÜFE yüzde 265 arttı,

*Konut fiyatları yüzde 533,2 oranında arttı.

2017 baz yılına göre, Temmuz 2023’te, konut fiyat endeksi 988,50 oldu. Buna mukabil TÜFE endeksi yarısı kadar, 479,38 oldu. (Aşağıdaki tablo.)
Son iki yılda konut fiyatlarının artışına;

*Pandemi nedeni ile yazlıklara ve açık alanlara talebin artması;

*Seçim nedeniyle kamu bankalarının ucuz konut kredisi vermesi;

*MB’nin gösterge faizini düşük tutması ve TL’den kaçış;

*Güneydoğudaki deprem nedeni ile villaların ve yazlık fiyatlarının artması;

*Seçime kadar kara para aklama telaşı;

*Seçime kadar devlet imtiyazlarından, aracılıktan ve diğer malum yollardan sağlanan paranın aklanması telaşı;

*Yine seçim nedeni ile; ucuz KOBİ kredileri ve esnaf kredilerinin artması,

Konut fiyatlarının balon yapmasına neden oldu.

Üç sene önce yazılarımda ve konuşmalarımda paranız varsa gayrimenkule yatırım yapın diyordum. Paranız az ise birkaç kişi birleşin ortak gayrimenkul alın diyordum. Ama bugün durum değişti. Bundan sonra gayrimenkul fiyatları artar, ama TÜFE’nin altında kalır. Elbette ki, banka kredilerinde kısıntı devam ederse, bu dediğim doğrudur. Yoksa siyasi iktidar seçime doğru tekrar gaza gelir ve kamu bankaları kredi musluğunu açarsa, Kobi ve esnafa bol keseden kredi dağıtırsa ve popülizm devam ederse, durum farklı olur.

Konut fiyatlarının artması, kira ihtilaflarını da artırdı. Söz gelimi 1 milyonluk konut kirası bin lira idi. İki sene içinde konut fiyatı 5 milyona çıkınca ev sahibi de doğal olarak kiraların da 5 bin liraya çıkmasını istedi. Ama ücret ve maaşlar TÜFE kadar arttı, yani konut fiyat artışının çok altında kaldı.

Normal bir devlet bu durumda, sosyal konut yapar tahsis eder veya yaptığı konutları ucuza kiraya verir. Ama hükûmet bu sorunu ev sahibinin cebinden çözmeye kalktı ve yüzde 60 üstünde bir enflasyon varken, konut kira artışını yüzde 25 ile sınırladı. Bu anlayış da ihtilafları artırdı.

Aslında hükümetin konut kira artışlarını yüzde 25 ile sınırlaması, mülkiyet hakkına müdahaledir. Çünkü müdahalede kamu yararı yoktur. Kazananlar ve kaybedenler var. Hem anayasaya aykırıdır. Hem de piyasa düzenini bozar.

Yabancıya konut satışlarında ise Türkiye yüzünü batıdan doğuya döndü. En fazla Ruslar ve Araplar konut aldı. (Aşağıdaki grafik.)