Türkiye'de kiracıları ve mülk sahiplerini yakından ilgilendiren yüzde 25'lik kira artışı sınırı, 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla yürürlükten kalktı. İki yıl süren bu uygulamanın sona ermesiyle, taraflar, yeni dönemdeki kira artışlarını belirlerken daha önceki yıllarda uygulanan oranları temel alacaklar.
Bu değişiklik, özellikle geçmişte uygulanan sınırlama nedeniyle kira gelirlerinde beklenen artışı göremeyen ev sahiplerinin, yasal limitlerin ötesinde bir zam talep etme olasılığını gündeme getiriyor. Ancak, bu taleplerin yasal bir zemine oturtulup oturtulamayacağı ve kiracıların haklarının nasıl korunacağı konusunda henüz net bir çerçeve belirlenmiş değil.
1-YENİ DÖNEMDE KİRA ARTIŞI NASIL BELİRLENECEK?
Gayrimenkul sektöründe yaşanan son gelişmeler, kiracılar ve ev sahipleri arasındaki ilişkileri önemli ölçüde etkiledi. Emlak uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı'nın Milliyet'e verdiği demeçte belirttiğine göre, 11 Haziran 2022'den itibaren başlayıp 1 Temmuz 2024'e kadar uzatılan süre zarfında, konut kira bedellerine yüzde 25'lik bir sınırlama getirildi.
Bu sınırlama, enflasyon oranlarının altında bir kira artışı anlamına geldiğinden, ev sahipleri ile kiracılar arasında çeşitli anlaşmazlıklara yol açtı. Bazı durumlar mahkemelik olurken, bazıları arabuluculuk yoluyla çözüme kavuşturuldu. Özellikle beş yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmeleri bulunan taraflar, kira bedellerinin yeniden belirlenmesi için dava açtılar.
Arabuluculuk sistemi, bazı anlaşmazlıkların çözümünde etkili olsa da, anlaşma sağlanamayan durumlar yargı sürecini devam ettirdi. 2 Temmuz'dan itibaren yüzde 25'lik kira artış sınırının kaldırılmasıyla, eğer kira kontratlarında belirli bir artış maddesi yoksa, kira bedelleri Tüketici Fiyat Endeksi'nin son on iki aylık ortalamasına göre ayarlanacak. TÜFE, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından her ay düzenli olarak açıklanan bir veridir.
2-YENİ DÖNEM KİRA ARTIŞ ORANI 3 TEMMUZ’DA MI BELLİ OLACAK?
Mayıs ayında yıllık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ortalamasının %62.51 olarak gerçekleştiği bildirildi. Haziran ayına ait TÜFE verilerinin 3 Temmuz'da kamuoyu ile paylaşılacağı duyuruldu. Kiralama sözleşmelerindeki artış oranları, önceki ayın TÜFE ortalamasına göre belirleniyor.
Yeni dönemde, eğer kira kontratında farklı bir miktar belirtilmemişse, artışlar TÜFE'nin son on iki aylık ortalamasına göre yapılacak. 1 Temmuz'da yenilenen kira kontratlarında %25 oranında bir artış uygulanacak. 5 Temmuz'da yenilenmesi planlanan kontratlar için ise, bu ayın 3'ünde açıklanacak olan TÜFE oranı esas alınacak.
3-KİRADA ÖRNEK HESAP: 20 BİN TL KİRASI OLAN TÜFE’YE GÖRE NE ÖDÜYOR?
Aylık 20 bin TL kira ödeyen bir kiracının ödemesi gereken tutar, yasal sınırlama ile 25 bin TL'ye çıkacaktı. Ancak, Mayıs ayı itibarıyla Tüketici Fiyat Endeksi'nin 12 aylık ortalamasına dayanarak yapılan hesaplamalar sonucunda, kira bedellerinde yüzde 62,51'lik bir artış yaşandı ve bu da kira bedelinin 32 bin 502 TL'ye yükselmesine neden oldu. Böylece kiracılar, 12 bin 502 TL'lik bir artışla karşı karşıya kaldılar. Haziran ayında açıklanacak olan TÜFE verileri, Temmuz ayı kira artış oranlarını belirleyecek ve kiracılar ile ev sahipleri için yeni bir dönemi işaret edecek.
4-EV SAHİPLERİ TÜFE ORTALAMASININ ÜZERİNDE ZAM İSTEYEBİLİR Mİ?
Türkiye'de kira artışları ile ilgili hukuki düzenlemeler, ev sahiplerinin TÜFE'nin üzerinde zam yapma taleplerini sınırlıyor. Örneğin, bir kiracı kira yenileme döneminde yüzde 25 oranında bir artışla karşılaşsa bile, mal sahibi bu oranın üzerinde ek bir zam talebinde bulunamaz. Yıllık kira artışı, sadece bir kez ve en fazla 12 aylık TÜFE ortalamasına göre yapılabilir.
Ancak, yüzde 25'lik sınırlama nedeniyle kira bedeli piyasa değerinin altında kalan evlerde, bazı ev sahipleri kiracılarla anlaşarak daha yüksek oranda zam yapabilmektedir. Hukuki olarak, beş yılı aşkın süredir oturan kiracılara karşı kira tespit davası açılabilirken, sabit bir oranın belirlendiği durumlarda, taraflar arasındaki mağduriyeti gidermek için uyarlama davaları da görülebilmektedir.
5-EV SAHİBİ KİRA ZAMMINI DÜŞÜK BULARAK KİRACIYI EVDEN ÇIKARABİLİR Mİ?
Mülk sahipleri, çeşitli sebeplerle kiracılarını mülkten çıkarmak isteyebilir; fakat, TÜFE ortalamasının düşük olması bu haklarına yeterli bir gerekçe teşkil etmez. Kiracının, kira sözleşmesine aykırı hareket etmesi gibi durumlar, acil tahliye gerekliliği doğurabilir ve bu gibi yasal zeminler üzerinden tahliye işlemi başlatılabilir. Ayrıca, tahliye taahhütnamesinin alınması veya mülkün kentsel dönüşüm projeleri kapsamına girmesi gibi hukuki geçerliliği olan durumlar da tahliye talebinde bulunulmasını meşru kılar.
6-EV SAHİBİ VE KİRACI SABİT ZAM BELİRLEYEBİLİR Mİ?
Kiracılar ve ev sahipleri arasındaki kira artış oranları, sözleşmelerde belirlenen şartlara göre değişiklik gösterebilir. Örneğin, eğer kira kontratında yıllık artış oranı olarak yüzde 50 sabitlenmişse ve TÜFE yüzde 60 olarak açıklanmış olsa bile, taraflar arasında önceden belirlenen yüzde 50'lik artış oranı uygulanır. Kira sözleşmesinde yer alan hükümler, bu tür durumlarda belirleyici olmaktadır.
Sözleşmede 'Kira bedeli TÜFE ortalamasına göre ayarlanacaktır' ifadesi varsa, artış TÜFE oranında gerçekleştirilir. Ancak, sözleşmede belirli bir üst sınır konmuşsa ve TÜFE bu sınırın altında kalıyorsa, sözleşmede belirtilen oran geçerli olur. Örneğin, kira sözleşmesinde yüzde 70 olarak belirlenen bir artış oranı varsa fakat TÜFE'nin 12 aylık ortalaması yüzde 62.50 olarak hesaplanmışsa, bu durumda yüzde 62.50 oranında bir artış yapılır ve bu da kiracının lehine bir durum yaratır.
