Arsasını müteahhide kat karşılığı veren bir gerçek kişinin inşaat bitmeden ölmesi halinde veraset intikal vergisi mükellefiyeti konusunda neler yapılacağı bu yazımızın konusu olacaktır.
Sahibi bulunduğu arsasını kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlemek suretiyle müteahhide verenler, karşılığında bağımsız bölümler (konut, işyeri) edinmektedirler
Konumuz arsa sahibinin ölmesi ve inşaatın fiilen devam edemeyecek duruma gelmesi halinde Veraset Ve İntikal Vergisi Kanunu hükümlerine göre taşınmazın değerinin tespiti ile ilgilidir.
Benzer bir olay nedeniyle Maliyeye intikal eden bir olay ile ilgili tayin edilen bir özelgede konu açıklanmıştır. (19.02.2016 tarih ve 90792880-160.01.01[2015/121]-7131 sayılı Ankara vergi Dairesi Başkanlığı özelgesi).
Bilindiği gibi; bu tür olaylarda müteahhitler ile arsa sahipleri arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmakta, bu sözleşmeye istinaden tapuda kat irtifakı kurularak bağımsız bölümler tapu siciline konut veya mesken olarak kayıt edilmektedir.
Fakat binanın sözleşemeye uygun olarak bitirilmemesi, durdurulması hallerinde taşınmaz belediye kayıtlarında arsa, tapuda ise, kat irtifaklı mesken olarak görünmektedir.
Varislerle anlaşmazlık veya müteahhidin inşaata devam edememesi bu durumlarda konu sulh hukuk mahkemelerine intikal etmekte ve mahkeme tarafından sözleşmenin feshi mümkün olmaktadır.
İnşaatın yarım kalması, devam edemeyecek olması ve mahkeme tarafından sözleşmenin fesih edilmesi durumunda söz konusu taşınmazın veraset ve intikal vergisi beyannamesinde arsa olarak mi yoksa kat irtifaklı bağımsız bölüm; yani bina olarak mı beyan edileceği konusu anlaşmazlık konusu olmaktadır.
Veraset ve İntikal Vergisi Kanununun 1 inci maddesinde, ‘’Türkiye Cumhuriyeti uyruğunda bulunan şahıslara ait mallar ile Türkiye'de bulunan malların veraset yoluyla veya herhangi bir suretle olursa olsun ivazsız bir tarzda bir şahıstan diğer şahsa intikalinin veraset ve intikal vergisine tabi olduğu’’ şeklindedir.
aynı Kanunun 10 uncu maddesinin (b) bendinde, ‘’gayrimenkullerin ticari işletmeye dahil olsun veya olmasın emlak vergisine esas olan değerle değerleneceği,’’ Kanunun 11 inci maddesinde ise; ‘’Bu vergiye konu olacak malların değerleme gününün, miras yoluyla meydana gelen intikallerde mirasın açıldığı gün’’ olduğu, Medeni Kanunun 575 inci maddesinde ise; ‘’mirasın ölüm ile açılacağı’’ hükme bağlanmıştır.
Bu hükümlere göre, malların veraset yoluyla veya her ne suretle olursa olsun karşılıksız bir şekilde bir şahıstan diğer şahsa intikali veraset ve intikal vergisine tabi olup, veraset ve intikal vergisinin konusuna giren gayrimenkullerin, veraset yoluyla intikallerde ölüm tarihindeki, ivazsız intikallerde ise hukuken iktisap edildikleri tarihteki emlak vergisi değeri ile vergi matrahına dahil edilerek vergilendirilmeleri gerekeceği Kanun hükmüdür.
Maliye Bakanlığı teşkilatına yayınladığı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu İç Genelgesinde; Müteahhitlere kat karşılığı verilen arsalar üzerine inşa edilmekte olan binaların sözleşme gereği tam ve bitmiş olarak hak sahiplerine teslim edileceğinden, intikalin vuku bulduğu tarih dikkate alınarak intikal edecek her bağımsız bölümün tamamlanmış olması halindeki emlak vergi değerinin, Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre hesaplanacağı ve bu değerin veraset ve intikal vergisi matrahının tespitinde esas alınacağı’’ şeklinde uygulama yapılmasını duyurmuştur. (1996/2 Seri No'lu Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu İç Genelgesinin 1 inci bölümünün 3 üncü fıkrası)
İnşaatın yarım kalması ve devam edemeyecek olması hallerinde konu Asliye Hukuk Mahkemelerine intikal etmekte ve mahkemece görevlendirilen bilirkişilerce (mimar ve kadastro mühendisi) yapılan keşif ve inceleme sonunda düzenledikleri raporlarında; inşaat seviyesi tespit edilmektedir.
İnşaatta her hangi bir faaliyet olmadığı, düşüncesinin hasıl olması üzerine Mahkemece Borçlar Kanununun 358/1 inci maddesi hükümlerine göre; işin tamamlanamayacağının ve ek süre verilmesinden sonuç alınamayacağının anlaşılması hususları belirtilerek inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmektedir.
Bu durumda, müteahhide kat karşılığı verilen arsa üzerine inşa edilmekte olan binanın tamamlanmadan intikale konu olduğu sonucuna varılmaktadır.
Veraset ve İntikal Vergisi Kanununun 10 uncu maddesinin (b) bendi hükmü ve 1996/2 Seri numaralı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu İç Genelgesi’nde yapılan açıklamalar çerçevesinde uygulama yapmak gerektiği ortaya çıkmaktadır.
Sonuç olarak; kat karşılığı verilen arsalar üzerine inşa edilmekte olan binaların sözleşme gereği tam ve bitmiş olarak hak sahiplerine teslim edilmesi sözleşme gereği olması, intikalin vuku bulduğu tarihte tamamlanmış herhangi bir bağımsız bölüm bulunmaması nedenleriyle emlak vergisi değeri ile değerlendirilmesi gerekmektedir. Müteahhidin inşaata ilişkin yükümlülüğünü yerine getirmemesi, inşaatın tamamlanamayacağının anlaşılması, mahkeme tarafından sözleşmenin feshine karar verilmiş olması nedenleriyle; veraset ve intikal vergisi beyannamesinde söz konusu taşınmazın arsa olarak beyan edilmesi gerekeceği sonucu çıkmaktadır.
