Türkiye’de son 5 yıl içinde ev kiraları adeta tavan yaptı. Buna son dönemde kur baskısı ve enflasyon da eklenince, asgari ücretle hayatını sürdürmeye çalışan vatandaş için iş içinden çıkılmaz bir hal aldı.
Yüzde 100’ü bulan zam taleplerini kiracılar karşılayamazken, bazı ev sahipleri ise yasal oranın üzerinde zam yapabilmek için başka yollara başvurmaya başladı.
Adalet saraylarında ev sahipleri ve kiracılar arasında yaşanan sorunlar nedeniyle binlerce dosya birikirken, mahkemelerle uğraşmak istemeyen ev sahipleri ise yeni bir oyuna başvuruyor.
İstediği zammı alamayan ev sahipleri evlerini satılığa çıkarmaya başladı…
EV SAHİBİ EVİ SATARSA KİRACI HAKLARI NELERDİR?
Bir kira sözleşmesi, kiraya konu malın satımına engel oluşturmamaktadır. Ancak, kiralanan malın malikinin değişmesi kira sözleşmesinde bir değişikliğe sebebiyet vermemekte, söz konusu sözleşme yapıldığı şekil ve şartları ile geçerliliğini korumaya devam etmektedir.
Malın satımı durumunda ortaya çıkan kiracı haklarından birisi kira sözleşmesinin geçerliliğinin eski koşullarda aynen devamının sağlanması olmakla beraber, yeni malikin de bazı hakları ortaya çıkmaktadır. Yeni malikin, kiracıyı, kira sözleşmesinden önce, kiralanan taşınmazdan çıkarabilmesi kiraya verenin bazı durum ve koşulları ispat etmesine bağlıdır.
Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve kiraya veren sıfatını kazanır. Bu sebeple kiracı hakları yeni malike karşı da ileri sürülebilir. Fakat yeni malikin, şartların oluşması durumunda, kiracıya taşınmazı satın aldıktan sonraki 1 ay içinde tahliye amaçlı ihtarname yollaması halinde kiracının taşınmazı tahliye etmek için 6 aylık süresi bulunmaktadır. Malikin tahliye davası açmak içinse bu 6 aylık sürenin dolmasını beklemesi gerekir. 6 aylık sürenin geçirilmesi durumunda ise kiracı hakları kapsamında kiraya verenin dava açma hakkı bu sebepten dolayı ortadan kalkmaktadır.
KİRACI HAKLARI NELERDİR?
Kiracı haklarının net bir şekilde anlaşılması için birkaç maddede topladık.
· Her ne kadar günlük hayatta toplum arasında kira sözleşmesi sona ermeden kiracının evden çıkarılamayacağı şeklinde bir hüküm olduğu varsayılsa da belli bazı hallerde usul ve yasaya uygun şekilde kiracı evden çıkartılabilir. TBK 350 ve 351. Maddeleri ile düzenlenen bu durumlar;
1. Kiraya verenin eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu yani ihtiyaç sebebi,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olduğu haller,
3. Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu halidir. Böyle bir durumun varlığı haline yeni mülk sahibi edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir
4. Kiracı eve girerken verdiği depozitoyu evden çıkarken alabilir.
5. Zamanında ödenmeyen kira bedelleri ekstra ücretli bir şekilde kiracıdan talep edilemeyecekse de, yine TBK uyarınca kira bedellerinin zamanında ödenmemesi sonucu kiracı temerrüde düşecek ve aynı zamanda bu durum kiraya veren için haklı fesih nedeni teşkil edecektir. Bu noktada da kira bedellerini ödeme borcunu yerine getirmeyen ve temerrüde düşen borçludan yasal olarak belirlenmiş faiz oranı ile kira bedelleri faizli bir şekilde tahsil edilebilecektir.
6. TBK uyarınca kiralanan teslim edilirken kiraya veren onu kullanıma hazır ve elverişli bir şekilde teslim etmek ve sözleşme devam ettiği sürece de kullanıma uygun halini korumakla mükelleftir. Ancak tadilat masraflarının tümüyle ev sahibine ait olduğu gibi bir durumdan söz etmek mümkün değildir. Zira kiralananda kullanıma bağlı ya da kiracının kusuruyla ortaya çıkan ya da kiracı tarafından isteğe bağlı yapılan tamir, tadilat, boya-badana gibi işlerin masrafı ortaya çıkmasına sebep olan ya da talep eden kiracıya ait olacaktır. Bu hüküm de yine TBK 317. Ve sair maddeleri ile düzenleme altınaalınmıştır. Bu maddeler uyarınca da; kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılacaktır.
7. Evde oluşan sorunlar şayet sonradan ortaya çıkan bir ayıba ilişkin olup kiracı kusuru ile sebebiyet vermemişse ev sahibinden talep edilme hakkı mevcuttur.
8. Eşyalı evlerde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma payı kiracıdan talep edilemez, ev sahibine aittir.
9. Konutla ilgili sigorta, vergi gibi ödemelerin ödenmesi konusunda farklı yasal düzenlenemeler mevcuttur. Kiralanandan kaynaklanan DASK ve yangın sigortası gibi zorunlu giderler ev sahibi tarafından ödenmek zorunda olup bunların haricinde kiralanana ilişkin olan çevre, çöp vergisi gibi hususlar kiralananı kullanan kiracı tarafından ödenmekle yükümlüdür.
10. Yine halk arasında evle ilgili yan giderlerin kiracıdan talep edilemeyeceği bilinse de aksine kiracı sözleşme süresince aidat gibi giderlerden kiraya verenle birlikte müşterek ve müteselsilen sorumludur.
11. Kiracı evi nasıl kiraladıysa ev sahibinin o şekilde devam ettirmesi gerekir. Evde oluşabilecek herhangi bir tadilat masrafını kiracı kiradan düşerek kendisi karşılayabilir.
KİRA ZAM ORANLARI NASIL BELİRLENİR?
2022 kira zam oranı dediğimizde mal sahipleri kira bedeline Borçlar Kanunu’na uygun şekilde zam yapabiliyor. Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı yıllık enflasyon oranından etkilenen kira zam oranları TÜFE’nin de belirlenmesiyle birlikte kiralara uygulanacak maksimum zam oranı da belirlenmiş oluyor. Kira zam oranı nasıl hesaplanır dediğimizde mevcut kira oranı belirlenen TÜFE oranı ile çarpılıp 100’e bölünerek maksimum kira artış oranı hesaplanabiliyor. 2022 TÜFE oranı dediğimizde her ay TÜİK verileri açıklanır ve o ay kira zammı yapacak mülk sahipleri sözleşmede daha fazla artış öngörülmüş olsa dahi açıklanan oranın üzerinde bir artış yapamaz.
EV SAHİBİ HANGİ DURUMLARDA KİRACIYI EVDEN ÇIKARABİLİR?
Ev sahibi Haklı bir neden olmadıkça yasaya aykırı şekilde kiracıyı evden çıkaramayacaktır.Fakat bu bazı durumlara bağlı olarak gelişir. Ev sahibi kira bedelini TÜFE oranına belirlenen zam oranına uygun yapabilir. Kira bedeli yükseltilmek istenildiğinde sözleşme bitimine 1 ay kalana kadar yeni bir sözleşme hazırlanmalıdır. Kiracı yasaya ve sözleşmeye uygun şekilde belirlenmiş kira bedelini kabul etmediğinde ev sahibinin kiracıyı usulüne uygun şekilde evden çıkarma hakkı mevcuttur.
Öte yandan kira bedelinin ödenmemesi durumunda ev sahibinin ihtarname çekmesinde ve ödememe devam ettiği takdirde sözleşmeyi fesh etme hakkı mevcuttur. İhtarname çekildiğinde kiracının 30 gün içinde kirayı ödemesi gerekir. Ev sahibi kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle haklı ihtar çektiğinde 30 günlük süre içerisinde ödeme yapılmaz ise kiraya verenin tahliye davası açma hakkı doğacak ve Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülecek dava sonunda kiracının tahliyesine karar verilebilecektir.
