YENİÇAĞ/ TOLGA ŞAHİN- ÖZEL HABER
Ekonomik krizle beraber kiracı ve ev sahipleri arasında tahliye davaları patlarken en merak edilen soruların başında “Tahliye taahhütnamesi sonradan doldurulursa geçerli mi?” geliyor. Kiracıları tedirgin eden soruyu kira hukuku alanında uzmanlaşmış Avukat Alper Şeref Güler’e sorduk.
Boş tahliye taahhütnamesi kiracının aleyhine gibi bir düzenleme buna karşı koymak mümkün değil mi? Kiracının tahliye taahhütnamesine karşı hakları nelerdir?
Kiracı lehine Borçlar Kanunu’ndaki düzenlemelerin tek istisnası tahliye taahhütnamesi diyebiliriz. Aslında aleyhine de değil usulüne uygun kullanıldıysa. Sonuçta kiracının belli bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğine söz verdiğini kabul ediyoruz. Boş olarak imzalayıp verdiyse de artık tarihleri doldurma salahiyeti ev sahibindedir de diyebiliriz. Ancak tabii ki kiracının da tahliye taahhütnamesi ile başlatılan icra takibine veya tahliye davasına karşı koyma yolları mevcut. Evli olan kiracılar sıklıkla kendilerine yöneltilen tahliye emirlerine aile konutu itirazı yapıyor. Yanlış usul izlendiğinden dolayı sıklıkla başvurulan bir yol olsa da çok sonuç alınamıyor aile konutu itirazından. Takibe başlanmadan önce kira sözleşmesine taraf olmayan eşin kiraya verene bir bildirimi gerekiyor veya aile konutunun tespitinin davası açılması gerekiyor. Bunların hepsinin icra takibinden önce yapılması gerekiyor ki sonuç alınabilsin.
Diğer karşı koyma yolu da ‘’ben tahliye taahhütnamesini hür iradem ile imzalamadım’’ diyerek Borçlar Kanunu’nda bulunan irade sakatlıkları sebebiyle; bir sözleşme olan tahliye taahhütnamesinin iptali davasının açılması. Bu davayı açmak için de hak düşürücü kısa bir süre var çok başvurulan bir yol değil.
Başkaca karşı koyma yollarından biri de bu tahliye taahhütnamesi altındaki imza bana ait değil şeklinde olabilir. Gerçekten de kötü niyetli kiraya verenler bazen kiracının imzasını taklit ederek bir tahliye taahhütnamesi tertip etmiş olabilir. Kiracı da imza itirazı yaprak tahliye emrine karşı koyabilmektedir.
Yeni ev aldık ve evde kiracı var, evi de oturmak için aldık ne yapacağız?
Tapuda işlemleri yapıp en yakın notere gideceğiz. Kiracıya artık yeni ev/dükkan sahibinin biz olduk sayın kiracı artık kira bedelini bana vereceksiniz. Ben bu evi oturmak için aldım sana da 6 ay süre veriyorum, süre bitiminde yeni aldığım evi lütfen tahliye et diyeceğiz. Bunu çok kısa bir sürede yapacağız ama satın alım tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya haber vermemiz gerekiyor. Altı ay sonunda da tahliye etmezse artık nur topu gibi ihtiyaç nedeniyle tahliye davası doğmuş olacak. Yeni malik satın aldığı evden kiracısını ancak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yürüterek tahliye edebilecek.
Kiracıdan memnunum ama kira bedeli de düşük kaldı ne yapmamız gerekli?
Sohbetin başında da söyledim kira davalarının temelinde çoğunlukla ekonomik sebepler yatıyor. Kiracılar çok kira ödediğinden kiraya verenler ise az kira bedeli ödendiğinden şikayetçi. Uzun yıllar süren kira ilişkileri, kira bedelinin düşük kalması sebebi ile de bozuluyor. Üstüne üstlük 7409 sayılı torba yasa ile %25’lik sınırlama gelince ilişkiler iyiden iyiye gerildi. Kira sözleşmesi eski olan kiracılar %25 oranında da arttırım yapınca da kira bedelleri gerçekten piyasa bedelinin çok altında kaldı.
Aynı apartmanda eski kiracı beş bin lira kira verirken yeni kiracı otuz bin lira kira veriyor. Haliyle eski kiracının ev sahibi kira bedelinin yükseltilmesini istiyor. Ev sahibi ile kiracı oturup konuşup kendi paylarından fedakârlık ederse ne ala! Ama genelde durum bu şekilde ilerlemiyor. Böyle olunca ev sahibi kiracıyı tahliye etmek istemiyorsa elinde bir tahliye sebebi de yoksa mahkemeye başvuruyor. Diyor ki biz kendi aramızda anlaşamadık sayın mahkeme, gel sen piyasaya göre buranın kira bedelini belirle. Eğer ev sahibi kira bedelinin rayice uygun olarak arttırılmasını istiyorsa da kira sözleşmesinin üzerinden 5 sene geçmesi gerekecek. Borçlar Kanunu’na göre mahkeme – Sulh Hukuk Mahkemesidir bu arada- ev sahibine ‘’Beş Sene Geçmeden Kira Bedelini Rayice Göre Belirle Diye Gelme’’ diyor aslında. Beşinci senede bu davanın açılmasının önünde bir engel yok ama belirlenen bedelin altıncı yıldan geçerli olacak şekilde istenmesi gerekir.
Dava açmadan kiracı ile ev sahibi anlaşabilirler mi? Kira davası açmadan uyuşmazlık giderilir mi?
Borçlar Kanunu’na göre ev sahibi kiracının tahliyesini istiyorsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açmak zorunda. Bildirim yoluyla fesih her ne kadar 10 yıllık uzama dönemi için öngörülmüş olsa da eğer kiracı bildirime rağmen kiralanan yeri tahliye etmiyorsa yine tahliye davası açmak zorunda kiraya veren. Aynı şekilde kira bedelinin tespiti için de dava yoluna başvurmak zorunda.
Ancak 01.09.2023 tarihinden itibaren Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunluluğu getirildi. Taraflar son bir kez daha dava açılmadan bir araya gelip taleplerini dile getiriyor, çözüm arıyor. Dava sayısındaki inanılmaz artış sebebi ile böyle bir usul getirildi ancak merhem olduğunu söylemek ne yazık ki. Arabuluculuk, çoğu uyuşmazlıkta usulen tüketilmesi gereken bir yol olarak karşımıza çıkıyor. İşlerliği pek yok açıkçası.
Şunu da söylemeden geçmek istemiyorum kiralananın tahliyesi sadece Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş değil İcra İflas Kanunu’nda da kiralananın tahliyesini düzenleyen hükümler var. Tahliye taahhütnamesi ile başlatılan icra takiplerinde itiraz edilmediği takdirde dava veya arabulucuya gitmeden de tahliye mümkün. Kira bedeli gereği gibi ödenmediği için başlatılan tahliye talepli icra takiplerinde de İcra Hukuk Mahkemesi’nde dava açılacaksa burada da arabulucuya gitmeden dava açabiliyoruz. Bunlar arabuluculuk kapsamı dışında.
Dava Süresinin Çok Uzun Olduğu Söyleniyor, Nedir Son Durum?
Her apartmanda bir kira davası çıktığı bir ortamda adliyenin buna yetişmesi imkânız. İstanbul Avrupa yakasını düşünelim. Bayrampaşa, Eyüp, Sarıyer, Beşiktaş, Şişli, Beyoğlu, Fatih, Kağıthane ilk akla gelen yerler milyonlarca insan bu bölgede yaşıyor ve bu kadar kişinin derdine tek bir adliye bakıyor. Anadolu Yakasının da aşağı kalır yanı yok. İstanbul Adliyesi’nde bulunan Sulh Hukuk Mahkemeleri güncel olarak 2025 tarihine ilk duruşma gününü veriyor, davaların en az da iki celsede tamamlandığı denklemde ilk derece yargılaması iki sene sürüyor, üstüne bir buçuk iki sene de istinaf incelemesi sürünce yaklaşık dört senede tahliye davası sonuçlanıyor. Çocuğunun okulu için tahliye talep eden ev sahibinin çocuğu bu süreçte mezun oluyor ne yazık ki, mahkemeden yükseltilmesi istenen kira bedeli karar kesinleştiğinde yine düşük kalıyor.
Ancak dava sürecinde kiracı ile kiraya veren o kadar geriliyor ki kiraya veren, süre ne olursa olsun en azından süreç başlasın istiyor. Kiracı bu sürede düşük fiyatlı bir konutta oturuyor olsa da dava sonuçlanınca çok yüksek bir bedel ile başka bir konutta yeni kiracı oluyor. Diğer taraftan da tüm bu kira ilişkilerinden sıkılan kiracılar da ev sahibi olmanın yolunu arıyor.
Nasıl azalacak dava sayısı? Tünelin ucunda ışık var mı? Önerileriniz Nelerdir?
Öncelikle beklentimiz Borçlar Kanunu madde 344’e yapılan %25 sınırının kalkması yönünde. On iki aylık TÜFE ortalaması ile kira artışı uyuşmazlıkları bir nebze dindirebilir. Diğer taraftan tahliye taahhütnamelerine ilişkin bir geçerlilik şartı öngörülmesi de kiracılar açısından koruyucu olabilir. Ancak bunların hepsi yara bandı niteliğinde olacak çözümlerdir. Deprem mağdurlarına fahiş fiyatlarda ev kiralamak, tahliye edemediği evi kundaklamak, bedava denilecek bedellerle kiracı olmak hukukun değil öncelikle erdemin konusu olduğu kanaatindeyim.
