Hem kiracıları hem ev sahiplerini yakından ilgilendiren kira tespit davalarına ilişkin Avukat Tarık Çakmak'tan bir açıklama geldi. Çakmak tarafların dava açmadan önce kira tespit davalarında önemli olan 11 maddeyi incelemelerini önerdi.
DAVAYI HEM KİRACI HEM EV SAHİBİ AÇABİLİR
Kira tespit davaları hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabiliyor. Dava açılmak yolu ile mevcut kira bedelinin artırılması ya da düşürülmesi talep edilebiliyor.
İki tarafın yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli üzerinde anlaşmaları ise bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek şartı ile geçerli oluyor. Bu kural 1 yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde geçerli oluyor.
KİRA TESPİT DAVALARINDA 11 MADDE KURALI
Avukat Tarık Çakmak sosyal medya üzerinden kira tespit davaları hakkında bilgilendirme yaparken 11. maddeye de özellikle dikkat çekti.
İşte Avukat Tarık Çakmak'in kira tespit davaları ile ilgili önemli detaylar...
1- 5. yıl dolmadan açılan kira tespit davası, süresinde açılmadığı gerekçesi ile geri çevrilmemeli. Yargılama sırasında 5 yıllık kira süresinin sonu olan dönem başladı ise davaya devam edilmelidir.
2- Kira yenileme sözleşmesinde kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değilse yenileme sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa bile ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek kira parasının tespiti talep edilebilir.
3- Kira kontratında kira artış hükmü veya iradesi varsa kira tespit davası ihtara gerek olmaksızın kira dönemi içinde herhangi bir tarihte açılıp, kira dönemi başından itibaren tespit istenebilir.
4- Kira tespit davasını, kiraya veren açabileceği gibi Anayasa'nın 35. maddesi gereğince mülkiyet hakkının doğal bir sonucu olarak kiracı da açabilir.
5- Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı doğrultusunda kira tespit davası açabilir. Elbirliği mülkiyetindeyse tüm ortaklar birlikte dava açmalı veya açılan davaya katılmaları ya da izin belgesi vermelidir.
6- Kira tespit davası sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için söz konusudur. Genel kira ya da hasılat kirası için kira tespit davası açılamaz. Kiralanan bir kısmı açık bir kısmı çatılı ise galip vasfın belirlenmesi önemlidir.
7- Kira tespit davasında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.
8- Hak ve nesafet ilkesi gereğince kira parasının tespit edilmesi için Mahkeme tarafından şu hususların araştırılıp dava dosyasına eklenmesi gerekmektedir :
- Emsal kira sözleşmeleri dosyada bulunmalı
- Bilirkişi tarafından kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek incelenmeli
- Dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri gibi) kiraya etkisi olabilecek tüm nitelikleri karşılaştırılmalı
- Emsal kira bedellerinin neden uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle anlatkılmalı
- Dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmelidir.
9- Kira bedeli belirlenirken hakim hakkaniyet indirimi yapmalıdır. Hakkaniyet indirimi davacının talep ettiği rakam üzerinden değil, bilirkişi raporundaki miktar üzerinden uygulanmalı.
10- Kira tespit davasında aylık kira bedelinin belirlenmesi istenmişse dava harcı, tespit istenilen aylık kira bedeli ile mevcut aylık kira bedelinin farkı üzerinden hesaplanmalı.
11- Kira tespit davası kararının uygulanabilmesi için kesinleşmesi şarttır.
