Corona virüsün ülkemizde günlük hayata paralel, iş hayatını ve ekonomiyi sarsmaya başlamasıyla birlikte pek çok işletme sahibi ve küçük esnafın aklında aynı soru vardı:
DÜKKANIMIZI AÇAMADIĞIMIZ, DOĞRU DÜZGÜN PARA KAZANAMADIĞIMIZ BU DÖNEMDE KİRA ÖDEYECEK MİYİZ? ÖDEMEZSEK NE OLUR?
Bilindiği üzere 25.3.2020 itibariyle kabul edilen 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile bazı konularda ivedi düzenlemeler yapılıp, Corona virüsten kaynaklı toplumdaki maddi zararların bir nebze önüne geçilmesi hedeflendi.
İlgili kanunun yürürlüğe girmesinden evvel kiracı işyerleri, gerek kendi aldığı tedbirler gerekse idari yasaklardan ötürü işletmesini açamaz haldeyken dahi kira sözleşmesinin sona ermediği, kira ödeme borcunun bitmediğini ancak içinde bulunduğumuz zor durum nedeniyle uyarlama davası gibi bazı hukuki önlemlerin alınabileceğine değinmiştik. Ancak yakın zamanda alınan tedbirler kapsamında adliyelerde de mevcut çalışma düzeni, olağan çalışma düzeninin oldukça altına inmiş, yasal süreler hak kayıplarının yaşanmaması adına istisnalar hariç durdurulmuş, ivedi işler dışında neredeyse adliyelerde işler görülemez hale gelmiştir. Bu yüzden corona nedenli mağdur olan kiracıların da bu sürelerde hukuki müracaat yapma imkanı oldukça sınırlanmıştır.
***
Bu noktada kiracı işyerleri için yürürlüğe giren 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Geçici Madde 2 “ 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” düzenlemesi belirli bir süre için de olsa pek çok esnafı rahatlatan bir gelişme olmuştur.
İlgili maddeye göre; 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyen kira borcunu ödeyemeyen esnaf, kiralanandan çıkartılamayacak ya da kira sözleşmesi feshedilemeyecektir. Örneğin kapsamda kaldığı üzere Mart, Nisan, Mayıs, Haziran kiralarını ödeyemeyen işyeri sahipleri ödememeye dayalı yaptırımlara bir süre tabi tutulamayacaktır.
***
KİRACI HANGİ YAPTIRIMLARDAN KORUNMAKTA?
Normal şartlarda Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 352/ II uyarınca; bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelinin ödenmemesinden dolayı 2 kez yazılı ihtar alan kiracı aleyhinde dava yoluyla tahliyeye başvurulabiliyordu. Aynı şekilde TBK md. 315 uyarınca kiracı, kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ödemezse, kiraya veren yazılı şekilde kiracıya 30 günden aşağı olmamak üzere ödeme için bir süre vermek ve bu sürenin sonunda da kira ödenmezse sözleşmeyi feshetme hakkına sahipti.
Getirilen düzenleme, bu dönemde yasada belirlenmiş dönemde işleyen kirasını ödeyemeyen kiracı aleyhinde söz konusu hukuki müracaatlar engellenerek kiracı işletmeleri koruma işlevi görmektedir.
***
HER İŞYERİ BU DÜZENLEMEDEN FAYDALANABİLECEK MİDİR?
İDARİ KARARLA KAPATILMAYAN İŞYERLERİ BU DÜZENLEMEDEN MUAF MIDIR?
İşyeri olma özelliği taşıyan yani kiralananı işyeri faaliyetleri için kullanan ve kira sözleşmesini işyeri olarak akdeden her işletme ve esnaf bu hükümden faydalanabilecektir, dolayısıyla hiçbir işyeri bu düzenlemeden muaf değildir.
Gerek idari kararla kapatılan ve bu süreçte gelir elde etme imkanı sona eren berber dükkanı, kıraathane, spor salonu vb., gerekse faaliyetleri salt gel al şeklinde hizmet vermek ve paket servis yapmak şeklinde sınırlanan, mekanında müşteri ağırlayamayan ve dolayısıyla elde edeceği gelir miktarı düşen lokanta ve pastaneler, son olarak idari karar kapsamında kapatılmayan ve aynen faaliyetine devam edebilen eczaneler gibi işyerleri de bu düzenlemeden faydalanabilecek, bu süreçteki ödenemeyen kiralar nedenli hiçbir işyeri tahliye davaları ve kira sözleşmesinin feshine maruz bırakılamayacaktır.
***
KANUNDAKİ DÖNEM GEÇTİKTEN SONRA ÖDENEMEYEN ESKİ KİRA BORÇLARINDAN KİRACI SORUMLU MUDUR?
KİRACININ KİRAYA VERENE AYRICA FAİZ VEYA TAZMİNAT ÖDEME ZORUNLULUĞU VAR MIDIR ?
Mevcut düzenlemeyle hiçbir surette kiracılar belirli dönemler için kira borcundan muaf tutulmamaktadır. Düzenleme kira borcunun ödenmesi zorunluluğunu sona erdirmemekte, yalnızca kiracının borcunu belirli dönem için yerine getirememesinin yaptırımlarını belirli bir süre için sınırlamaktadır.
Dolayısıyla yeni bir düzenleme gelmedikçe ya da bu süreler uzatılmadıkça kiracı 1/3/2020- 30/6/2020 tarihleri arasında işleyen ve ödemediği kira borcundan sorumludur.
Kiraya veren bu dönemde ödenmemiş biriken kiralarını temerrüt faiziyle birlikte talep edebilir. Temerrüt faizinin işlemesi kusura dayanan bir sorumluluk olmadığından, kiracı kusuru olmadan ödeyemediği kira bedelleri ve işleyecek temerrüt faizinden sorumlu olacaktır. Ancak ödenememe durumu kiracının kusurundan kaynaklanmadığı için kiracıdan ayrıca tazminat talep edilemez.
***
KİRAYA VERENİN KİRACISINA KARŞI BU DÜZENLEME KARŞISINDA HAKLARI NELERDİR ?
Halihazırda konuya dair yeni bir düzenleme gelmedikçe ya da kanundaki bu dönem uzatılmadıkça;
1. Kira bedelini faiziyle talep hakkı: Kiraya veren kiracısının 1/3/2020-30/6/2020 tarihleri arasında işleyen ve ödemediği kiraları için kira bedelini temerrüt faiziyle talep edebilir. Ancak 22.03.2020 tarihli, 31076 sayılı Resmi Gazete''de yayımlanan 2279 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı gereği 30.04.2020''ye kadar bu alacaklar için icra takibinde bulunulamayacaktır.
2. Kira sözleşmesini fesih hakkı: Örneğin; düzenleme kapsamı dışında kalan 2020 Temmuz ayı kirası için, kiraya veren TBK md. 315 uyarınca kiracısına yazılı olarak 30 gün ödeme süresi vererek , ödenmemesi halinde süre sonunda kira süresinin bitimini beklemeden kira sözleşmesini feshedebilir.
3. Taşınmazın tahliyesi davası hakkı: Örneğin; mevcut düzenleme hükümleri 30/6/2020''de sona ereceği için 2020 Temmuz ayı ve 2020 Ağustos aylarına ilişkin işleyen ödenmeyen kiralar için, kiraya veren TBK md. 352/ II uyarınca 2 yazılı haklı ihtarda bulunduysa kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davasını açabilir.
Özetleyecek olursak; BU DÜZENLEME İLE kiracı durumundaki esnaf ve işletme sahibi 4 ay boyunca kira ödemediği takdirde kira sözleşmesi feshine ve tahliye davasına maruz kalmayacak. Fakat bu dönemdeki borçlarını -Kiralayan talep ettiği takdirde temerrüt faiziyle birlikte- ödemek durumunda olacak.
Kiralayan ise düzenleme sona erdikten sonra (30/6/2020) kiracı kira ödememeyi sürdürürse yasal süre sonrasında kira sözleşmesini fesih ve tahliye davası açma hakkını kullanabilecektir.
