Kentsel dönüşüm vatandaşa kabus oldu
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, kentsel dönüşüm kapsamında sokakların müteahhitlere teslim edildiğini belirterek, uygulamada yaşanan aksaklıkları değerlendirdi ve vatandaşlara pratik önerilerde bulundu. Kiraz, Kentsel Dönüşüm Yasası diye bilinen Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 2012 Mayıs ayında yürürlüğe girdiğini kaydederek, “Yürürlüğü itibarıyla bugüne kadar yaklaşık 1.5 yılı devirmiş durumdayız. 1.5 yıl içinde yasayla ilgili en önemli sıkıntılardan biri istikrarsız bir sürecin var olması. Üç tane yönetmelik değişti. Bir yasanın üç tane yönetmeliğinin değişmesi ciddi sıkıntıların oluştuğunu zaten bize gösteriyor. Akabinde de yeni yönetmelik değişikliklerinin olacağı şeklinde bazı söylentiler kulağımıza geliyor” şeklinde konuştu.
Önce binaya yerleşiyor
Güvenç, yasanın kamu zoruyla işletilen bir yasa olduğunun altını çizerek, “Birçok noktada hızlı bir süreci işleten, hızlı bir süreci öngören bir yasa. Fakat bu hızlı bir süreci öngörürken de birçok anayasal kuralı, mülkiyet hakkı kuralını ihlal ediyor. Dolayısıyla bu ihlallerle ilgili de şunu söyleyebiliriz. Maalesef bakanlığın da yeterli sayıda personelinin olmaması ve kadrosunun sağlıklı olmaması nedeniyle bu mülkiyet hakkı ihlallerine bir cevap veremiyor. Esasında yasa, vatandaşların riskli yapı tespitini yapmalarını, yine vatandaşların bu yıkım sürecini ilerletmelerini ve uygulamayı da yine kendilerinin yapmalarını öngörüyor. Fakat maalesef, bu şekilde işlemiyor. Müteahhit bir apartmana geliyor, bir şekilde o apartmanda ya daire alıyor ya da daha önceden dairesi var. Veya bir şekilde bir yönetici vasıtasıyla o apartmana giriyor” şeklinde konuştu.
Güvenç, binaya yerleşen müteahhit üçte iki çoğunluğu bulmak için tehditler savurmak, yalanlar söylemek dahil birçok yola başvurduğunu belirterek, “Girdikten sonra da üçte ikiyi buluyor. Bulmadan önce de bazı şeyler yapıyor. ” Binanızı yıktıracağım. Bir an önce benimle anlaşmazsanız, burası yıkılır, siz de açıkta kalırsınız “ diye tehdit ediyor. Dolayısıyla da, genelde yaşlı ve hukuktan çok fazla anlamayan insanlarımız maalesef bu müteahhidin tuzağına düşüyorlar. Devamında üçte ikiyi bulduğu takdirde de isyan eden veya itiraz eden üçte bire de aynı hukuki tehdidi yapıyor. Ama bu sefer üçte ikiyi ele geçirmiş bulunuyor. Yani bu işi yapabilir noktada oluyor. Bu durumda da üçte bire ’Sizin payınızı açık arttırma ile satacağım. Kanunda böyle bir madde var. Benimle anlaşın. Anlaşmazsanız sonunuz bu şekilde olur’diye bir tehditte bulunuyor. Yasanın yürürlüğündeki en büyük sıkıntılardan birisi bu; 2 bölü 3 kuralının yanlış işletiliyor olması” dedi.
Hukukun eli bağlandı
Güvenç, bir diğer sorunun yetkili mahkemeler olduğuna dikkat çekti ve şöyle konuştu: “İkincisi, yasayla ilgili hukuki süreçlerde çok ciddi sıkıntılar var. Yasayla, ilgili idare mahkemesine dava açma hakkı tanınmış. Fakat dava açılırken idari yargının elinde olan ’yürütmeyi durdurma’yetkisi elinden alınmış. İdari yargıdan bu yetki alınırken tabii idare mahkemesinin de eli kolu bağlanmış. Kimse de sırf bu yüzden idare mahkemesine gitmek istemiyor. Bu yolu denemek istemiyor. Bu yüzden enteresan bir süreç gelişti son dönemde. Sulh hukuk mahkemeleri sürecin içine dahil olarak kendiliğinden-aslında yasada görevli olmamalarına rağmen-vatandaşın bu büyük isyanına karşılıksız kalmadılar. Ve cevap vererek bu davalara bakmaya başladılar.
Aslında görevleri yok, yetkileri yok. Yasada bu şekilde açık bir hüküm olmamasına rağmen. Yasa ile ilgili yürürlükte ’idari yargı yetkilidir’diyor. Fakat Sulh hukuk mahkemeleri, şu an yasayla ilgili kendilerini yetkili addetmiş durumdalar. Bunun sakıncaları da var. Bana göre; Sulh hukuk hakimlerinin bu sürece girmeleri vicdani açıdan doğru. Ama yasa açısından bakıldığında sakıncalı. Tedbir kararları veriyorlar mesela. Verdikleri tedbir kararları da can güvenliği açısından riskli. Yani binalarla ilgili verdikleri yıkım kararını durdurma kararları ileride ortaya çıkabilecek bir deprem halinde büyük bir risk oluşturuyor”
Kiracı kapının önüne
Güvenç, yasanın diğer sıkıntılarından bir tanesinin kiracı konusu olduğunu söyleyerek şunları anlattı: “Maalesef, kiracılar hiç düşünülmemiş. Ne olacağı belirtilmemiş. Kiracılara bildirim yapılması zorunluluğu belirtilmemiş. Kiracılar, yıkım kararı uygulandığında 60 artı 30 günlük sürelerin sonunda hiçbir bildirime gerek kalmaksızın tahliye ediliyorlar. Kiracıların bir hakkı yok. Mal sahibinden de talep edebilecekleri bir hakları yok. Çünkü, mal sahibi bu işi başlatmıyor. Başlatmadığı için de bu şekilde bir durum ortaya çıkıyor. Dolayısıyla kiracılar açısından da maalesef hiçbir hakları, hiçbir alacakları olmayan, kendilerini bir anda kapının dışında bulabildikleri bir yasa hüviyetinde. Mal sahiplerinden de bir şey talep edemiyorlar. Çıkmak zorunda kalıyorlar ve gidiyorlar.”
Arsa payı sorunu
Güvenç şöyle konuştu. “Sonra arsa payı sorunu var ciddi bir şekilde. Yasa arsa payı sorununu çözemiyor. Arsa payı oranları bugün binaların çoğunda problemli. Problemli olduğu için de mahkemelere gitmek zorunda kalıyor herkes. Dava açmak zorunda kalıyor. Gittiğinde de tedbir kararı veriyor hakim. Tedbir kararı verdiğinde de kentsel dönüşüm yasası duruyor. Vermezse arsa payı orantısız bir şekilde yeni bina yapılamıyor. Bu sefer problemli bir bina ortaya çıkıyor. Çünkü, arsa payı düzelmesi lazım. Kişinin arsa payı 1960’ta, 1970’te yanlış dağıtılmış. İlk yapan müteahhit kendine fazla arsa payı almış. Bu düzelmeden de problem çözülemiyor. Bu da şu an kentsel dönüşümde büyük bir sorun olarak önümüzde duruyor.”
Devir ve ipotek konusu
Güvenç, birçok gayri menkulün gerçek sahiplerince kullanılmayıp, kullanım haklarının başka kişilere devredildiğini, bir çoğunun da borçlu olduğunu hatırlatarak, “Bir başka sorun ayni ve şahsi haklar sıkıntısı var. İpotekler var, intifa yani mülkiyeti başkasına ait olan bir mal ya da hak üzerinde belirli kişi ya da kişilere tanınan yararlanma haklarının olduğu binalar var. Şu an kentsel dönüşüm yasasına göre, ’İpotekli ve intifa haklarının olduğu binalarda, bu haklar yeni binaya nakledilir’dense dahi tapu müdürlükleri, ipotek veya intifa hakkı sahiplerinden muvafakat arıyor. Muvafakat olmaksızın işlem yapmıyor. İşte bu da süreci uzatıyor. Bu da bir sıkıntı olarak önümüzde duruyor şu an” şeklinde konuştu.
Mutlak güç:
3’te 2
Güvenç, 3’te 2 şartının neden olduğu sorunları ise şöyle anlattı: “Üçte ikiyi yasa, net bir şekilde çizip, neyi belirler, neyi yapar diye yazmadığı için üçte iki mutlak bir güç olarak karşımıza çıktı bu yasada. En tehlikeli kısmı bu. Değişmesi lazım. Yani üçte iki sadece bu binanın yeniden yapımı konusunda karar alabilme yeter sayısı olabilmeli. Dolayısıyla bunun dışındaki kısımlarda belirleyici olamamalı. Ama şu an 2 bölü 3 ele geçtiğinde-ki müteahhit ele geçiriyor zaten-arka dairelerdeyse ön dairelere geçebiliyor. Dükkana dükkan değil daire verebiliyor. Adam ’benim dükkanım var’diyor ama üçte iki ’sana dükkan vermek zorunda değilim’diyor. Her şeyi yapabiliyor. Üçte ikinin ‘mutlak bir gücü’ var ve maalesef bu ‘mutlak güç’çok kötüye kullanılmış durumda.”
Hak sahibi nasıl korunacak
Güvenç, vatandaşlara kötü niyetli müteahhitlerden korunmak için şu önerilerde bulundu: “Vatandaşın her şeyden önce ilk yapacağı şey; binasının müteahhide verilmeden önceki hukuki ve teknik durumunu raporlayacak. Yani bu binada hukuken ne olabilir, teknik olarak da imar durumu nedir ve bu binada nasıl bir inşaat yapılabilir? Bunu görmesi lazım vatandaşın. Müteahhidin vereceği sözlerle, müteahhidin ona vereceği taahhütlerle hareket etmemesi lazım. Önceden kendisi bilecek. Yani daha doğrusu vatandaşın yapacağı en güzel işi ’ön şartname’hazırlayacak müteahhide karşı. Nasıl devlet ihaleye çıkarken ’ben senden bu şartlarda, bu şartlarda bu işi yapmanı istiyorum’der ya; işte vatandaş da aynen ihaleye çıkar gibi bir iş yapacak. Eğer böyle yapmazsa geri kalan süreçte müteahhit onu elinde oynatıyor.
Mal sahipleri birleşsin
Ama benim bahsettiğim gibi önceden, daha oraya müteahhit girmeden hukuki sürece belirler, teknik süreci belirler ve bir şartname çıkarırsa, bir müteahhide muhtaç olmadan diğer müteahhitlerden talep toplarsa, inisiyatif kendisinde olur. Derse ki diğer müteahhitlere, ’Benim çalışmam bitti. Ben bu apartmana şu kadar teminatla, şu metrekarede, şu şartlarda yeni bir bina yapmak istiyorum. Ey müteahhitler, bana teklif verin’onun alacağı teklif belki 10-20 olacak. O zaman işte o apartmanın teknik heyeti hukukçularıyla birlikte bu işi araştıracak. Diyecek ki, ’Biz 10 kişilik müteahhit grubunun tekliflerini inceledik. Bu işi iki kişiye düşürdük. ’Ama bu süreç şimdi tam tersi olarak işliyor. Tam tersi olduğu için de süreç hatalı oluyor. Vatandaş, süreci kendisi yönetirse müteahhidin hatalarına düşmez. Bir hata yaparsa da kendisi yapmış olur. Ama müteahhite bırakırsa müteahhit onu elinde oynatır.
Pratik öneriler
Vatandaş, bu işten anlayan, gayri menkul hukukundan anlayan bir avukatla anlaşacak. En önemli konu bu. Vatandaş, işin teknik kısmını bilen, inşaat kısmını bilen bir teknik uzmanla anlaşacak. Avukata bir sözleşme hazırlatacak. Mimara da bir mimari avam proje hazırlatacak. Apartmanın kendi içinden de bir teknik heyeti olacak. 2 kişi, 3 kişi. Herkes 20 kişi bu işin içine giremez. Bunları hazırlattıktan sonra müteahhitlerden teklif toplayacak. En doğru iş budur. Bunun dışında yapılabilecek her konuda müteahhit veya müteahhitler grubu, kendi istediğine göre yönetir süreci. Müteahhit sonuçta işe rant olarak bakar ve haklıdır da o anlamda.”
YARIN: “Riskli alan” ilan edilince sağlam binalar da yıkılıyor
