Kiralık daire fiyatlarındaki artış son zamanların gündemini oluşturuyor. Bazı şehirlerde konut stokunun da azaldığı söylentileri ile birlikte kimi mülk sahiplerinin bu durumu fırsata çevirmeye çalıştıklarını gözlemliyoruz. Ancak burada dikkat edilmesi gereken ve özellikle de kiracıların bilmesi gereken çok önemli detaylar bulunmakta.
KİRA ARTIŞLARI NEYE GÖRE BELİRLENİR?
Belirli süreli olarak yapılmış, örneğin bir yıl süreli bir konut kiralamasında sözleşme süresi sonunda kiracı, sürenin bitmesinden en az 15 gün önce kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak kiraya verene bildirmez ise kira sözleşmesi TBK 347. Maddesi gereğince bir yıl daha uzatılmış kabul edilir.
Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez, bu sebeple kiracının kiralanandan tahliyesini isteyemez. Bu durum, 10 yılın sonunda farklı bir şekilde ele alınabilir. Bu konu, “Ev Sahibi, Sebep Göstermeden Kiracıyı Evden Çıkarabilir Mi?” başlığı altında genişçe ele alındı.
Sözleşme tarafları, kira sözleşmesinde kanun gereği uzama süresi geldiğinde kira parasının hangi oranda artırılacağı noktasında anlaşabilirler. Ancak tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu oran Aralık 2021 tarihi için yüzde 17,71’dir.
Örneğin; kira sözleşmesinde kira artış oranı olarak taraflar yüzde 20 oranını kabul ettiler. Kira sözleşmesi kanun gereği uzadığı tarihte eğer tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı yüzde 20 veya bu orandan yüksek ise, kira yüzde 20 oranında artırılır. Ancak söz konusu TÜFE oranı yüzde 20’nin altında çıkar ise örneğin yüzde 17,71 oldu, o zaman kira parası yüzde 17,71 oranında artırılabilir.
SÖZLEŞMEDE ARTIŞ ORANI BELİRTİLMEMİŞSE NE OLUR?
Düzenlemeye göre sözleşme tarafları sözleşmede artış oranı kararlaştırmamışlar ise, uzama dönemi için yapılacak artış oranı, bu noktada taraflarca anlaşma olmama durumunda açılacak “kira parasının tespiti davası” sonucunda hâkim kararı ile belirlenecektir. Ancak burada artış oranını belirlenirken üst sınır 12 aylık ortalamaya göre alınacak TÜFE oranıdır.
EV SAHİBİ, SEBEP GÖSTERMEDEN KİRACIYI EVDEN ÇIKARABİLİR Mİ?
Soruya verilecek cevap “hayır” şeklindedir. Kiraya veren ancak haklı bir sebep var ise kiracıyı kiralanandan çıkarabilir. Söz konusu haklı sebepler Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, ancak sözleşme süresinin 10 yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilme hakkına sahiptir. Dolayısı ile 10 yıldan az sözleşmelerde kiraya veren haklı bir sebep olmaksınız, Kanunda sayılan sebepler dışında, sadece sürenin sona erdiği gerekçesi ile kiracıyı tahliye ettiremez.
Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesi’nde düzenlenmiş olan ‘haklı’ tahliye sebeplerinin varlığı halinde, kiraya veren açacağı tahliye davası ile kira sözleşmesinin sona ermesini sağlayabilir.
Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde yer alan ‘haklı’ tahliye sebepleri şunlardır:
Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir
TÜFE ORANI DIŞINDA ZAM MÜMKÜN MÜ?
Düzenlemeye göre bir kira sözleşmesi yapıldığında sözleşmenin ilk uzadığı yılda kira artışı 12 aylık ortalamaya göre TÜFE oranı üst sınır olmak üzere yapılabilir, kira parası her uzama döneminde bu şekilde artırılabilir. Ancak beş yılın sonunda eğer kira parası rayiç kira bedeline göre düşük kaldı ise açılacak bir kira parasının tespiti davası ile kira parası yeniden tespiti yapılması gerekecektir. Uygulamada rayiç bedele göre artış yapılırken, kiracı eski kiracı olduğu için, rayiç kira bedelinden (ortalama) yüzde 10 ile 20 arasında bir hakkaniyet indirimi yapılmaktadır.
EV SAHİBİ KİRAYA FAZLA ZAM YAPMAK İSTERSE KİRACI NE YAPMALI?
Kiraya veren, saydığımız bu durumlar dışında kendisi karar vererek kira miktarını artıramaz. Bu durumda kiracının yapması gereken şey, mevcut ödediği kirayı sözleşmede belirlenen artış oranında arttırarak ödemeye devam etmesidir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2019/307 sayılı kararında bu konu açıkça belirtilmiş ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun emsal alınması gerektiğinin altı çizilmiştir. Yargıtay, bu kararında Türk Borçlar Kanununun 344. Maddesi gereğince ve taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedelinin, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksinin artış oranını geçmeyecek şekilde yapılacağına atıfta bulunmuştur.
Ancak Yagıtay’ın bu açık kararına rağmen ev sahibi ile kiracı arasında anlaşmazlık devam ederse konu yargıya taşınmalıdır.
